Immobilienkredit: Informationen zur Immobilienfinanzierung

Wissenswertes zur Kreditvergabe bei Immobilien

Kredit EinfamilienhausEin Immobilienkredit ist oftmals die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Haus zu Lebzeiten zu erfüllen. Aber auch der finanzierte Kauf von Eigentumswohnungen ist für viele eine interessante Möglichkeit, um eine Wertanlage fürs Alter schaffen oder jährlich Steuern zu sparen. Allerdings gibt es bei der Immobilienfinanzierung einige Voraussetzungen, die zunächst erfüllt sein müssen. Die wohl größte Hürde, einen Kredit zu bekommen, ist eine ausreichende Bonität. Beim Immobilienkredit reicht ein entsprechend hohes Einkommen in den meisten Fällen aber allein nicht aus. Viele Banken vergeben den Kredit nicht ohne Sicherheiten wie genügend Eigenkapital oder pfändbaren Besitz wie Grundstücke oder andere Immobilien. Eine weitere Voraussetzung, wenn man ein Darlehen für eine Immobilie von der Bank erhalten möchte, ist eine absolut weiße Weste bei der Schufa.

Unterschiede zwischen Hausbau und Kauf einer gebrauchten Immobilie

Immobilienkredit ist nicht gleich Immobilienkredit. Grundsätzlich ist bei der Vergabe von entsprechenden Darlehen zunächst die Frage zu klären, ob es sich um den Kauf einer gebrauchten Immobilie handelt oder ob mit dem Kredit ein Neubau finanziert werden soll. Denn die Kreditvorgaben und Konditionen der Banken sind hierbei recht unterschiedlich.

Bei einer Baufinanzierung (z.B. beim Hauskredit) wird oftmals nur der Baufortschritt finanziert. Die Banken zahlen die benötigten Gelder je nach Bauabschnitt an den Kreditnehmer aus. Der Vorteil für den Bauherrn liegt darin, dass er zunächst nicht die vollständig Kreditsumme verzinsen muss, sondern nur den Teil, den er auch schon als Darlehen erhalten hat. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie muss der Kaufpreis grundsätzlich in einer kompletten Summe gezahlt werden, was eine entsprechende Zinsbelastung am Anfang mit sich bringt.

Unterschiede bestehen auch bei den Sicherheiten und den damit verbundenen Kreditkonditionen. Während eine ältere Immobilie in den nächsten Jahren kaum noch an Wert verliert, muss im Falle einer Zwangsversteigerung bei Neubauten mit erheblichen Einbußen gerechnet werden. Diesen Teil sichern sich die Banken dann mit entsprechend hohen Zinsen oder notwendigen Eigenleistungen ab. Dementsprechend können sich die Finanzierungsmodelle der einzelnen Immobilien stark voneinander unterscheiden.

Finanzierungsbedarf und Eigenkapital bei einem Immobilienkredit

Unbedingt beachtet werden sollte der weitere Finanzierungsbedarf bei Immobilien. Der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung ist oftmals nicht die alleinige Belastung. Es ist durchaus denkbar, dass bei einer durchdachten Immobilienfinanzierung (besonders von älteren Gebäuden) weiteren Summen, wie Kosten für die Renovierung oder Sanierung in den Kreditbedarf aufgenommen werden müssen.

Auch bei Neubauten sind weitere Kosten denkbar, die nicht im direkten Hauspreis enthalten sind. Viele Kreditnehmer unterschätzen die zusätzlichen Belastungen der Baunebenkosten wie Erschließungskosten, Notargebühren, Gutachten, Vermessungskosten usw. Wer sich sein Einfamilienhaus von der Bank finanzieren lässt, benötigt beim Einzug auch entsprechende Möbel, eine neue Küche oder eine Außenanlage. Im Normalfall erhält man detailliertere Informationen von der Hausbaufirma und seinem Kreditinstitut.

Nach wie vor sehen es viele Banken gern, wenn der Kreditnehmer einen Teil der Kosten für den bevorstehenden Kauf angespart hat oder Eigenleistung erbringt. So lassen sich nicht nur die Gesamtkosten für den Kreditnehmer senken, auch das Risiko für die Banken wird minimiert. Zur Absicherung des Immobilienkredits wird die jeweilige Bank eine sogenannte Grundschuld in das Grundbuch des Grundstücks eintragen. Damit kann für den Fall, dass der Kreditnehmer seiner Zahlungspflicht nicht mehr nachkommt, die Bank bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung einen Teil der vergebenen Kreditsumme zurückerhalten. Da aber der tatsächliche Verkaufspreis - besonders bei neugebauten Häusern - nicht der ehemaligen Kaufsumme entspricht, wird das mögliche Darlehen niedriger angesetzt. Pauschal kann man davon ausgehen, dass die Grundschuld 60% bis maximal 80% des Wertes der Immobilie betragen sollte. Aus diesem Grund ist das Stellen von Eigenkapital beim Bau eines Einfamilienhauses auch so bedeutungsvoll. Die Banken, die bei Neubauten eine 100-Prozent-Finanzierung anbieten, vergeben einen Teil der Kreditsumme ohne ausreichende Sicherheit. Dieses Risiko lassen sich die Kreditinstitute dann mit entsprechend hohen Zinsen vergüten.

Laufzeit und vorzeitige Ablöse bei einer Immobilienfinanzierung

Ist der Kreditbedarf geklärt, kommt der nächste Schritt: die Bestimmung der Kreditlaufzeit. Die Laufzeit eines Darlehens ist besonders bei einem Immobilienkredit von großer Bedeutung. Denn zum einen wird mit der Laufzeit die Zinslast für den Käufer bestimmt und zum anderen ist handelt es sich dabei um den Auslauf des Kredits, welcher bis dahin aber nicht unbedingt komplett getilgt worden ist. Darüber hinaus bestimmt die Laufzeit bei einer Immobilienfinanzierung auch die monatliche Rate und damit die Belastung für den Kreditnehmer.

Die Laufzeit von Krediten bezeichnen die Banken auch als sogenannte Zinsbindung, da sie dem Kreditnehmer während dieses Zeitraumes einen festen Zins garantieren. Ist der Kredit nach Ablauf des Vertrages noch nicht getilgt, besteht die Möglichkeit einer Zinsanpassung oder Umschuldung. Gerade bei den recht langen Laufzeiten, die bei Immobilienkrediten keine Seltenheit sind, kann dieser Punkt interessante Fragen aufwerfen. Denn bei Laufzeiten von mehr als 30 Jahren - was bei Eigenheimfinanzierungen durchaus realistisch ist - kann sich am Kreditmarkt und den Zinsen einiges ändern. Daher wird die Laufzeit eines Wohnung- oder Hauskredites unter anderem in Abhängigkeit von den aktuell gültigen Zinsen bestimmt. Sind diese bei Vertragsabschluss erkennbar niedrig, dann ist eine längere  Laufzeit für den Kreditnehmer von Vorteil. Wenn die Zinsen hingegen zum Zeitpunkt der Beantragung besonders hoch sind, kann mit einer kurzen Zinsbindung die Zinslast positiv beeinflusst werden. Der Kreditnehmer sollte aber wissen, dass die Banken bei unterschiedlichen Kreditlaufzeiten auch andere Zinsen anbieten. So sind bei kurzen oder bei sehr langen Laufzeiten nicht selten Zinsaufschläge zu zahlen. Ein Kreditnehmer, welcher sich für eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren entscheidet, erhält im Normalfall die besten Zinsen.

Nur selten stimmen die Banken einer vorzeitigen Kreditablösung zu. Eine einmalige Kündigungsmöglichkeit wird Kreditnehmern jedoch nach einer festen Bindung von 10 Jahren von Gesetzes wegen eingeräumt. Ansonsten kann der Kreditvertrag oftmals nur mit dem Verkauf der Immobilie beendet werden. Allerdings möchten die Banken hierbei mitverdienen und stellen dem Kreditnehmer eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Dementsprechend sollte jeder Antragsteller die Laufzeiten bei seinem Immobilienkredit mit Bedacht wählen.

Tilgungsplan beim Immobilienkredit

Ein Immobilienkredit wird im Normalfall als sogenanntes Annuitätendarlehen vergeben. Das heißt nichts anderes, als dass die monatlichen Raten für den Kreditnehmer während der Kreditlaufzeit stets gleichbleibend sind. Auf diese Weise weiß der Käufer von Beginn an, mit welcher Belastung er zukünftig rechnen muss.

Da mit den Monatsraten auch immer ein Teil der Kreditsumme getilgt wird, nehmen die Zinsen im Laufe der Zeit ab. Um gleichbleibende Raten zu garantieren, erhöht sich nach und nach die Tilgungssumme, während die Kosten für die Zinsen immer mehr abnehmen. Kreditnehmer und Bank vereinbaren hierzu bei Vertragsunterzeichnung einen ersten Tilgungssatz. Zur Veranschaulichung und besseren Übersicht erstellt die Bank daraufhin einen sogenannten Tilgungsplan. Dieser enthält für bestimmte Zeitpunkte - monatlich oder quartalsweise - die Restkreditsumme, den anfallenden Tilgungssatz und die entsprechenden Zinsen des jeweiligen Immobilienkredits.