Mietkaufmodell: Vom Mieter zum Eigentümer durch Mietkauf

Einfamilienhaus oder Wohnung mit der monatlicher Miete kaufen

Als sogenannten Mietkauf bezeichnet man eine ganze besondere Form der Immobilienfinanzierung. Dabei wird zwischen dem eigentlichen Eigentümer oder Vermieter und dem Mieter der Immobilie ein spezieller Mietkaufvertrag über eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen. Bis zum Ablauf der vertraglichen Frist mietet der Käufer die Wohnung oder das Einfamilienhaus - im Gegensatz zur klassischen Miete - zu einem relativ hohen Mietpreis. Der monatlich gezahlte Mietanteil wird jedoch beim anschließenden Kauf auf den Gesamtkaufpreis teilweise angerechnet. Damit sind die regelmäßigen Mietausgaben nicht komplett verloren, sondern wurden sinnvoll in eigenes Eigentum investiert. Wer sich für den Kauf durch Miete entschließt, geht jedoch grundsätzlich eine verbindliche Zusage zum Erwerb der Wohnung oder des Hauses ein. Desweiteren kann der Kauf durch Miete deutlich teurer sein als ein vergleichbares Bankdarlehen. Das Mietkaufmodell ist demnach nicht für jeden geeignet.

Mietkauf bei Finanzierungsproblemen und Schufa-Eintrag

Der Mietkauf ist grundsätzlich für all diejenigen gedacht, die sich den Wunsch vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung erfüllen wollen, aber momentan von den Banken keinen Kredit erhalten. Gibt es keine anderweitigen Gründe wie fehlendes Eigenkapital, dann steht oftmals ein negativer Schufa-Eintrag einem neuen Darlehen im Wege. Gerade bei der Schufa-Auskunft gibt es ein Problem: Selbst wenn alle Gläubiger ihr Geld bereits erhalten haben und man praktisch schuldenfrei ist, dauert es immerhin noch drei Jahre, bis der entsprechende Eintrag bei der Schufa gelöscht wird. Erst danach kann man bei den Banken wieder Kredite beantragen. Bis zu diesem Zeitpunkt wurde jedoch viel Geld in die monatliche Miete gesteckt. Dieses Kapital hätte man auch deutlich effektiver einsetzen können. Bei einem Mietkauf sieht die Sache schon anders aus. Denn während dieser "Wartezeit" kann sich der Mieter einer Immobilie nicht nur das Vorverkaufsrecht der Wohnung oder des Einfamilienhauses sichern, sondern auch schon einen Teil des Kaufpreises in bequemen Monatsraten abzahlen.

Auch bei fehlendem Eigenkapital ist das Mietkaufmodell eine gute Möglichkeit, eine Immobilie zu erwerben. Während beim Hauskredit und anderen Immobiliendarlehen Eigenleistungen in Form von Geld, Arbeitsleistung oder Sicherheiten notwendig sind, kann beim Mietkauf darauf verzichtet werden.

Konditionen und Risiken beim Mietkaufmodell

Wer vom Mieter zum Eigentümer aufsteigen möchte, sollte sich die Vertragsbedingungen ganz genau durchlesen und notfalls einen Anwalt zurate ziehen. Denn im Mietkaufvertrag werden unter anderem auch die Zahlungsmodalitäten geklärt, die - nüchtern nachgerechnet - oftmals finanzielle Nachteile für den Käufer einer Immobilie mit sich bringen. In diesem Punkt haben die anderslautenden Werbeslogans einiger Verkäufer nichts mit der Realität zu tun. Experten warnen besonders vor überteuerten Mieten oder minderwertigen Immobilien, die das Mietkaufmodell für den Mieter zur Kostenfalle werden lassen. Denn beim Mietkaufmodell dient nicht die komplette Miete zur Tilgung der veranschlagten Kaufsumme. Lediglich ein Teilbetrag kommt dem Immobilienkauf zugute. Genau dieser Unterschied macht den Mietkauf aber vergleichsweise teuer gegenüber normalen Krediten.

Ein weiterer Nachteil ergibt sich aufgrund des fehlenden Eigenkapitals. Der Mieter der Wohnung oder des Einfamilienhauses sollte - bis es zum vereinbarten Kauf kommt - neben den monatlichen Mietzahlungen entsprechende Rücklagen bilden. Denn im Normalfall reicht die Mietzeit nicht aus, die bewohnte Immobilie komplett abzuzahlen. Unmittelbar nach der Ablauf Vertragslaufzeit wird jedoch die gesamte restliche Kaufsumme fällig. Ohne Eigenkapital muss der Käufer dann schlussendlich doch noch ein Kredit aufnehmen. Das Risiko hierbei: Ist die Immobilie deutlich weniger Wert als die restliche Kaufsumme und fehlen andere Sicherheiten, dann sehen Banken Schwierigkeiten bei der Kreditvergabe.

Vertragsbedingungen beim Wohnungs- oder Hauskauf durch Miete

Grundsätzlich sollte jeder Mietkauf über einen Notar abgewickelt werden, damit es bei den Formalitäten keine Ungereimtheiten gibt. Auch spätere Streitfragen und Sonderfälle müssen vorher vertraglich geklärt werden.

Auch beim klassischen Mietkauf müssen sich beide Parteien an die Vereinbarung des Vertrages halten. Möchte ein Mieter die Immobilie später doch nicht mehr kaufen, dann kann er vom Eigentümer nicht einfach den bereits gezahlten Anteil zurückfordern. Grundsätzlich verpflichtet ein Kauf durch Miete auch zum anschließenden Erwerb der Wohnung oder des Hauses. Allerdings sind vertraglich geregelte Ausnahmen jederzeit denkbar.

Im Falle von Tod oder Arbeitslosigkeit kann es natürlich sein, dass der weitere Mietkauf unmöglich wird. Daher sollten auch entsprechende Regelungen zur Zahlungsunfähigkeit in den Mietkaufvertrag aufgenommen werden und von einem Anwalt geprüft oder einem Notar beglaubigt werden.

Vom Mieter zum Eigentümer nach der Mietzeit

Nachdem die vertraglich vereinbarte Mietzeit beendet ist, kann das Wunschobjekt vom Mieter gekauft werden kann. Die restliche Finanzierung der Kaufsumme erfolgt dann beispielsweise über einen klassischen Immobilienkredit. Allerdings sollte man darauf achten, dass der genaue Kaufpreis fest im Vertrag verankert wurde und somit bindend für beide Parteien ist. Natürlich kann sich der Wert einer Wohnung oder eines Hauses im Laufe der Zeit noch ändern. Dieses Risiko, tragen beim Mietkaufmodell aber Mieter und Eigentümer grundsätzlich zu gleichen Teilen.

Wurden während der Mietzeit vom Vermieter keine Renovierungen vorgenommen, dann kann sich nach 10 oder 20 Jahren ein deutlicher Nachteil für den Käufer ergeben, wenn er die Modernisierung nach dem Kauf der abgewohnten Immobilie selbst übernehmen muss. Hat jedoch der vorherige Eigentümer in Zeit der Miete aufwendig renoviert und modernisiert, dann entsteht womöglich ein finanzieller Nachteil für Verkäufer. Der Kaufpreis - insofern er zum Zeitpunkt des Mietkaufvertrags festgelegt worden ist - kann nachträglich nur geändert werden, wenn es ein entsprechendes Gutachten dafür gibt. In solchen Fällen hat der benachteiligte Part das Recht, vom dem Mietkaufvertrag zurücktreten.

Optionskauf statt Mietkauf

Neben dem klassischen Mietkaufmodell wird von einigen Genossenschaften auch der sogenannte Optionskauf von Immobilien angeboten. Bei diesem Vertrag wird dem Mieter lediglich die Möglichkeit eingeräumt, die Wohnung nach Ablauf einer bestimmten Zeit zu kaufen. Meist sind die Mieter solcher Objekte gezwungen, zusätzlich zur Miete sogenannte Genossenschaftsanteile zu erwerben. Eine Verpflichtung zum späteren Kauf der gemieteten Wohnung besteht aber nicht. Anders als die Genossenschaft kann der Mieter auch jederzeit von der Kaufoption zurücktreten. Damit es später keine Probleme gibt, wird vorher vertraglich festgehalten, was mit den Anteilen geschieht, die als Anzahlung auf den Kaufpreis bereits entrichtet worden sind.